JAKARTA - Bagi sebagian besar masyarakat berpenghasilan setara Upah Minimum Regional (UMR), memiliki rumah pribadi kerap dianggap hal yang sulit dicapai. Namun, dengan strategi finansial yang cermat dan pilihan program pembiayaan yang tepat, mimpi tersebut bisa menjadi kenyataan tanpa harus menunggu penghasilan naik drastis.

Saat harga properti terus mengalami kenaikan, seperti yang tercermin dari data Bank Indonesia yang mencatat peningkatan indeks harga properti residensial sebesar 2,3% pada kuartal pertama 2025 dibandingkan tahun sebelumnya, tekanan terhadap kemampuan membeli rumah juga semakin besar. Kenaikan tersebut secara langsung mempengaruhi daya beli masyarakat, terutama kalangan yang berpenghasilan pas-pasan.

Namun, solusi untuk hal ini bukan berarti tak tersedia. Justru, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kini menjadi opsi paling rasional dan realistis, terlebih jika Anda hanya bisa mengandalkan penghasilan bulanan setara UMR. Dengan bantuan sistem cicilan jangka panjang, Anda tetap dapat mengakses hunian layak sesuai kemampuan finansial.

Gaji UMR Masih Layak Ajukan KPR

Pertanyaan yang umum muncul adalah, “Apakah gaji UMR memungkinkan untuk mengambil KPR?” Jawabannya: bisa. Tapi, penting untuk mencermati sejumlah aspek seperti batas kemampuan membayar cicilan, nilai properti yang sesuai dengan penghasilan, serta riwayat kredit Anda.

Sistem perbankan, dalam menilai kelayakan kredit, menerapkan batas maksimum cicilan 30%-35% dari total penghasilan bulanan. Jika Anda bisa menjaga rasio ini sambil memenuhi syarat administratif lain seperti dokumen lengkap, stabilitas pekerjaan, dan kondisi keuangan yang sehat, maka pengajuan KPR masih bisa diproses.

Bank juga mempertimbangkan skor kredit Anda. Semakin baik riwayat pembayaran pinjaman sebelumnya, semakin besar pula kemungkinan KPR disetujui. Bagi mereka yang berpenghasilan rendah, pilihan ideal adalah mengambil KPR subsidi dari pemerintah, seperti program FLPP, yang memang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.

Simulasi Kemampuan KPR untuk Gaji UMR

Agar pengajuan KPR tidak ditolak, penting memahami berapa besar kemampuan cicilan dari penghasilan UMR. Contoh, jika Anda bekerja di Jakarta dan menerima gaji UMR sebesar Rp5.396.761, maka batas maksimal cicilan yang disarankan adalah:

30% dari gaji: Rp1.619.028

35% dari gaji: Rp1.888.866

Namun, bila Anda masih memiliki cicilan lain, misalnya cicilan motor sebesar Rp700.000 per bulan, maka sisa yang tersisa untuk KPR hanya sekitar Rp1.188.866.

Dengan sisa ruang cicilan tersebut, Anda dapat menghitung estimasi harga rumah yang bisa dibeli, termasuk memperhitungkan tenor pinjaman selama 15–20 tahun dan uang muka minimal 10%–20%.

Sebagai ilustrasi, jika Anda ingin mengambil KPR dengan cicilan Rp1,1 juta per bulan selama 20 tahun dan bunga tetap 8% per tahun, rumah yang dapat dijangkau berada pada kisaran harga Rp170 juta–Rp200 juta. Properti dengan nilai tersebut umumnya dapat ditemukan di kawasan penyangga kota besar, seperti Bekasi, Bogor, Karawang, atau di proyek-proyek rumah subsidi.

Strategi Agar KPR Disetujui oleh Bank

Memenuhi persyaratan finansial hanyalah sebagian dari proses. Ada banyak aspek lain yang diperhatikan oleh bank dalam mengevaluasi pengajuan KPR. Salah satunya adalah skor kredit penilaian atas disiplin Anda dalam membayar cicilan yang terdokumentasi melalui layanan seperti iDeb OJK.

Bank juga mengacu pada prinsip 5C saat menilai kelayakan calon debitur, yaitu:

Character – Menunjukkan rekam jejak dalam membayar utang

Capacity – Kemampuan bayar berdasarkan gaji dan arus kas

Capital – Aset atau kekayaan yang dimiliki

Collateral – Jaminan jika diperlukan

Condition – Stabilitas ekonomi dan sektor pekerjaan

Untuk memperbesar peluang KPR disetujui, Anda bisa melakukan beberapa langkah berikut:

Cek skor kredit secara berkala menggunakan layanan seperti iDeb, Skorlife, atau CekAja

Lunasi pinjaman konsumtif, termasuk cicilan HP, pinjaman online, atau motor

Jaga rasio utang di bawah 35% dari penghasilan

Hindari pengajuan pinjaman di banyak bank sekaligus

Tingkatkan penghasilan tambahan dan cantumkan bukti transaksi pendukung

Semakin baik kondisi keuangan Anda, semakin rendah risiko gagal bayar di mata bank, dan hal ini tentu meningkatkan kepercayaan bank untuk menyetujui pengajuan Anda.

Syarat dan Dokumen Penting untuk Ajukan KPR

Sebelum mengajukan KPR, siapkan semua dokumen dasar yang diperlukan oleh pihak bank. Meski bisa berbeda tergantung kebijakan masing-masing bank, umumnya Anda harus melengkapi:

Fotokopi KTP, Kartu Keluarga, dan Akta Nikah (jika sudah menikah)

Slip gaji 3 bulan terakhir

Rekening koran 3–6 bulan terakhir

Surat keterangan kerja

NPWP dan SPT tahunan (wajib untuk rumah di atas Rp500 juta)

Surat keterangan usaha (untuk wiraswasta)

Formulir pengajuan KPR

Dokumen properti dari pengembang

Jika memilih KPR subsidi dari pemerintah, Anda perlu memenuhi kriteria tambahan berikut:

Penghasilan maksimal Rp8 juta per bulan

Belum pernah menerima bantuan perumahan sebelumnya

Rumah harus ditempati sendiri, bukan untuk disewakan atau investasi

Memiliki rumah dengan penghasilan setara UMR memang bukan hal mudah, tapi bukan pula hal mustahil. Dengan memahami prinsip pengelolaan keuangan yang sehat, menjaga skor kredit, serta memilih skema KPR yang sesuai khususnya KPR subsidi Anda tetap bisa mewujudkan impian punya rumah sendiri.

Kuncinya adalah disiplin dalam merencanakan keuangan dan memahami strategi cerdas agar pengajuan KPR Anda tidak hanya diterima bank, tapi juga tetap membuat kehidupan finansial tetap stabil.